W dzisiejszym artykule zajmiemy się kwestią rozwiązania warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości, gdzie Nadleśnictwo ma prawo pierwokupu. Przeanalizujemy skutki takiego rozwiązania oraz zastanowimy się, czy Nadleśnictwo, w takiej sytuacji, ma nadal możliwość skorzystania z prawa pierwokupu. Dodatkowo, przyjrzymy się temu, czy w przypadku braku tego prawa, Nadleśnictwo może domagać się zwrotu kosztów związanych z operatem szacunkowym od sprzedającego.
Prawo pierwokupu dla Nadleśnictwa wynika prosto z ustawy. Przyjrzyjmy się bliżej art. 37a ust. 1 stawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1356 z późn. zm.) [dalej: u.o.l.]. Przepis ten skupia swoją uwagę na następujących, niestanowiących własności Skarbu Państwa, gruntach:
- oznaczonych jako las w ewidencji gruntów i budynków lub
- przeznaczonych do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub
- gruntach, o których mowa w art. 3, objętych uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3.
W przypadku sprzedaży w/w gruntów przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej (której ustawa przyznaje zdolność prawną), Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje prawo pierwokupu tego gruntu. W takim przypadku Lasy Państwowe reprezentujące Skarb Państwa mogą złożyć oświadczenie o nabyciu gruntu za równowartość pieniężną. Warto zaznaczyć, że jeżeli równowartość pieniężna nie jest określona w umowie, Lasy Państwowe reprezentowane przez nadleśniczego ustalają ją na podstawie wyceny gruntu dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego operatem szacunkowym.
Co do kwestii rozwiązania umowy i jej wpływu na prawo pierwokupu, można wyróżnić dwa stanowiska orzecznicze:
- Pierwsze z nich zakłada, że umowa sprzedaży nie może być rozwiązana przed złożeniem oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Sąd Najwyższy w uchwale z 9 października 1991 r., sygn. akt III CZP 94/91 stwierdził, że “Do czasu złożenia przez zarząd gminy oświadczenia co do wykonania prawa pierwokupu nieruchomości, wyłączone jest rozwiązanie przez strony umowy sprzedaży, zawartej pod warunkiem, że zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu”.
- Niemniej jednak od 2002 r. istnieje linia orzecznicza Sądu Najwyższego, która wskazuje, że, nawiązując do zasady swobody zawierania umów, możliwość rozwiązania warunkowej umowy sprzedaży nie jest ograniczana przez istnienie prawa pierwokupu. To stanowisko zostało potwierdzone w postanowieniu Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 2005-12-20 III CSK 33/05, wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 2003-08-08 V CK 177/02, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi – I Wydział Cywilny z 2014-11-28 I ACa 747/14. Wskazano tam, że „prawo pierwokupu nie stanowi przeszkody do rozwiązania przez strony warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości przed złożeniem oświadczenia o wykonaniu tego prawa.”
Za dominujący należy uznać pogląd, który zakłada, że rozwiązanie warunkowej umowy sprzedaży jest ważne i skuteczne zanim jedna ze stron, której przysługuje prawo pierwokupu, złoży oświadczenie o jego wykonaniu. W jego uzasadnieniu słusznie podnosi się, że strony umowy warunkowej nie zostały pozbawione możliwości jej zmiany, a także mogą dokonać rozwiązania umowy, co przede wszystkim wynika z zasady swobody umów.
Zgodnie z art. 37e ust. 2 u.o.l., przed wystąpieniem z wnioskiem, nadleśniczy może zlecić określenie wartości tego gruntu przez rzeczoznawcę majątkowego. Kolejną podstawą uzasadniającą konieczność sporządzenia operatu szacunkowego jest art. 37g u.o.l., który mówi, że operat szacunkowy zleca się do sporządzenia w razie wątpliwości nadleśniczego co do wartości nieruchomości określonej w umowie. A zatem, nie zawsze będzie konieczne sporządzenie operatu szacunkowego.
