Dzisiejszy wpis poświęcimy zagadnieniu związanemu ze zbyciem nieruchomości, pozostających w zarządzie Lasów Państwowych. Przyjrzymy się bliżej głównym prawnym aspektom niniejszego zagadnienia.
Na początek warto zwrócić uwagę, że z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (zwana dalej: u.o.g.r.l.) nie zawiera definicji pojęcia “zbycie nieruchomości“. Dlatego w tej tematyce, pomocne są głównie orzecznictwa sądów administracyjnych. Ważna jest przede wszystkim interpretacja przepisu art. 12 ust. 4 u.o.g.r.l. zgodnie z którym: „W razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji, obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający jest obowiązany uprzedzić o tym nabywcę” Analiza dokonana na gruncie doktryny[1] i orzecznictwa sądów administracyjnych[2] wskazuje jednoznacznie, że zmiana osoby zobowiązanej do uiszczania opłat rocznych odbywa się w trybie regulowanym, przez przepisy prawa cywilnego. U.o.g.r.l. nie zdefiniowała bowiem na swój użytek pojęcia „zbycie gruntów” (w art. 4 tej ustawy zawierającym definicje użytych w niej pojęć, termin „zbycie gruntów” nie występuje). W celu prawidłowego zastosowania art. 12 ust. 4 u.o.g.r.l. należy odwołać się więc do przepisów kodeksu cywilnego regulującego kwestię zbycia gruntów (nieruchomości), tj. przeniesienia ich własności (art. 155 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny).
Należy również zwrócić uwagę na przepis art. 4 pkt 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim, pod pojęciem „zbywanie nieruchomości” należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje:
- przeniesienie własności nieruchomości lub
- przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo
- oddanie nieruchomości użytkowanie wieczyste[3]).
A zatem o zbyciu gruntu można mówić w szczególności w przypadku:
- zawarcia umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, ustanowienia użytkowania wieczystego
- oraz (co istotne) przy zachowaniu przy tym formy aktu notarialnego.
Jeżeli więc nie nastąpiło zbycie gruntów w rozumieniu prawa cywilnego (poprzez zawarcie umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, ustanowienia użytkowania wieczystego), to dla obowiązku ponoszenia opłat rocznych nie ma znaczenia, kto zarządza np. drogą publiczną i brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych do przeniesienia obowiązku uiszczania opłat na aktualnego zarządcę drogi.
Co jednak w przypadku, kiedy mamy do czynienia z obciążeniem danej nieruchomości, znajdującej się pod zarządem lasów Państwowych, ograniczonym prawem rzeczowym? Na wstępie, podkreślić należy, że ustawodawca, zgodnie z art. 4 pkt 4 u.o.g.r.l., wskazuje również pojęcia: posiadacza samoistnego, zarządcę lub użytkownika, użytkownika wieczystego i dzierżawcę. Jednak w dalszych punktach tego przepisu nie zawarto analogicznego przepisu, zgodnie z którym pod pojęciem zbycia nieruchomości mieści się zmiana dzierżawcy nieruchomości czy też ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości (np. służebności przesyłu). Wobec powyższego, z powodu o którym pisaliśmy powyżej, czyli braku wyraźnej podstawy ustawowej oraz mając na uwadze jednoznaczne orzeczenia sądów administracyjnych nie można zakładać, że poprzez pojęcie zbycia nieruchomości należy rozumieć także obciążanie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym.
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że np. ustanowienie służebności przesyłu nie mieści się w pojęciu „zbycia gruntów”, o którym mowa w art. 12 ust. 4 u.o.g.r.l. W konsekwencji, należności z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji obciążają podmiot, który dokonał faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.
Na uwagę zasługuje też fakt, że obowiązki administracyjne nie mogą być przenoszone pomiędzy danymi stronami w drodze porozumienia. Powinna istnieć ku temu wyraźna podstawa prawna. Z żadnego przepisu prawa, za wyjątkiem art. 12 ust. 4 u.o.g.r.l., nie wynika natomiast by obowiązek ponoszenia opłat z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji mógł zostać przeniesiony na inny podmiot, nawet za jego zgodą.
[1] Por. LEX – Tezy z piśmiennictwa do art. 12 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych: L. Klat-Wertelecka; Zmiana osoby zobowiązanej do uiszczenia opłat rocznych z tytułu wyłączenia gruntów rolnych z produkcji rolniczej – Teza 1 i 2; wyjaśnienia NZS.2005/4/48, M. Kotulski; Orzecznictwo sądów administracyjnych na tle wybranej problematyki ustawy o drogach publicznych – Teza 7 i 8, artykuł CASUS/2006/3/38, R. Sztyk; Obrót nieruchomościami w świetle prawa o ochronie środowiska – Teza 1; artykuł Rejent 2003/10/227)
[2] Por. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 września 2009 r., sygn. akt IV SA/Wa 905/09, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 17 sierpnia 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 152/11. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 24 listopada 2011 r., sygn. akt II SA/Wr 729/11.
[3] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 24 listopada 2011 r., sygn. II SA/Wr 729/11.
