W dzisiejszym wpisie postaramy się odpowiedzieć na pytanie, czy organ odpowiedzialny za wydawanie decyzji dotyczących warunków zabudowy budynku mieszkalnego powinien uwzględniać decyzję o warunkach zabudowy na sąsiedniej działce, która jest zalesiona? Tym bardziej w kontekście konieczności zachowania odpowiedniej odległości między budynkiem mieszkalnym a ścianą lasu.
Odpowiedź na powyższe pytanie może być tylko jedna. Mianowicie, organ odpowiedzialny za wydawanie warunków zabudowy nie jest zobowiązany do uwzględniania decyzji dotyczącej warunków zabudowy na sąsiedniej, zalesionej działce. Jest to podyktowane orzecznictwem sądów administracyjnych, które mówi o tym, że przy ustalaniu warunków zabudowy organ musi brać pod uwagę tylko istniejącą zabudowę, a nie planowaną (nawet w sytuacji kiedy zostało już wydane pozwolenie na budowę).
Aby możliwe było ustalenie warunków dla nowej zabudowy i ocena spełnienia wymaganych przez prawo przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 z późn. zm.) [dalej: u.p.z.p.], na sąsiednim terenie musi znajdować się przynajmniej jeden obiekt. Tylko wtedy będzie możliwe uwzględnienie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników dotyczących kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, takich jak:
- gabaryty i forma architektoniczna obiektu budowlanego,
- linie zabudowy
- intensywność wykorzystania terenu.
Należy jednak zaznaczyć, że istniejąca zabudowa musi znajdować się na sąsiedniej działce. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga bowiem, aby nowa zabudowa była dostosowana do istniejącej zabudowy na danym obszarze oraz do cech urbanistycznych (zagospodarowanie terenu) i architektonicznych (kształt wzniesionych obiektów).
Ważne jest przede wszystkim, żeby spełnione były faktyczne warunki panujące dotychczas na konkretnym obszarze. Jeśli na sąsiednich działkach istnieje już zabudowa, to nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej istniejącej już zabudowy. Działka, na której planowane są prace budowlane lub na której już rozpoczęto prace, ale nie zostały formalnie ukończone, nie może być uznana za istniejącą zabudowę zgodnie z powołanym przepisem (por. wyrok NSA z dnia 27.02.2009 r., sygn. akt II OSK 253/08, Lexis.pl nr 2321484). Warunek istnienia sąsiedniej zabudowy, umożliwiający określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, odnosi się tylko do legalnej zabudowy, czyli takiej, która została zrealizowana i jest użytkowana zgodnie z obowiązującymi przepisami (por. wyroki WSA z dnia 18.11.2015 r., sygn. akt II SA/Gd 357/15; z dnia 7 listopada 2014 r., sygn. akt IV SA/Wa 1672/14).
W związku z powyższym, przeprowadzenie inwestycji na podstawie pozwolenia na budowę w analizowanym obszarze nie ma znaczenia zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [u.p.z.p.]. Potwierdza to również wyrok WSA w Gdańsku z dnia 22.02.2017 r., sygn. akt II SA/Gd 717/16.
Dodatkowo, jeśli chodzi o uwzględnienie przepisów dotyczących odległości zabudowy mieszkaniowej od ściany lasu, także sądy administracyjne wyrażają stanowisko, że na etapie ustalania warunków zabudowy organ nie ma obowiązku badania tych kwestii i nie stanowi to podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Sądy wskazują, że decyzja dotycząca warunków zabudowy określa jedynie linie rozgraniczające teren inwestycji, a nie szczegółowe usytuowanie planowanego obiektu w terenie (por. wyrok NSA z dnia 8.11.2013 r., sygn. akt II OSK 1302/12). Usytuowanie, obrys i układ istniejących oraz projektowanych obiektów budowlanych stanowią część projektu zagospodarowania działki lub terenu. Zdaniem sądów, organ architektoniczno-budowlany sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami techniczno-budowlanymi podczas postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę. Nie odbywa się to więc w toku postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy (por. wyrok NSA z dnia 22.09.2017 r., sygn. akt II OSK 91/16, LEX nr 2377815).
