Lokalizacja budynków mieszkalnych a minimalna odległość od granicy lasu

W dzisiejszym wpisie bliżej przyjrzymy się zasadom związanym z umiejscowieniem budynku na działce graniczącej z lasem. Choć przepisy są w tym zakresie precyzyjne – to jednak, jak to w życiu bywa, od każdej reguły przewidziane są wyjątki. Jakie to wyjątki? Kiedy i w jaki sposób liczona jest dokładna odległość nieruchomości od ściany lasu? Na te i inne ciekawe pytania odpowiemy w poniższym wpisie. Serdecznie zapraszamy do lektury!

Na wstępie, warto podkreślić, że jeżeli działka, na której ma zostać zlokalizowany budynek mieszkalny graniczy z działką, która jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako użytek leśny, każdorazowo należy uwzględnić regulacje dotyczące minimalnych odległości od granicy lasu.

Co na ten temat mówią nam przepisy? Zgodnie z § 271 ust. 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225) [zwanego dalej: rozporządzeniem]: „Najmniejszą odległość budynków ZL, PM, IN od granicy (konturu) lasu, rozumianego jako grunt leśny (Ls) określony na mapie ewidencyjnej lub teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako leśny, przyjmuje się jako odległość ścian tych budynków od ściany budynku ZL z przekryciem dachu rozprzestrzeniającym ogień”.

Tytułem wyjaśnienia, zgodnie z § 209 ust. 1 rozporządzenia jako budynki:

1) ZL – należy rozumieć budynki mieszkalne, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej charakteryzowane kategorią zagrożenia ludzi;

2) PM – należy rozumieć budynki produkcyjne i magazynowe;

3) IN – należy rozumieć budynki inwentarskie (służące do hodowli inwentarza).

W kwestii samej odległości – tak jak wspominaliśmy, przepisy są na pierwszy rzut oka jednoznaczne. Zgodnie bowiem z § 271 ust. 1 ww. rozporządzenia: „Odległość między zewnętrznymi ścianami budynków niebędącymi ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, a mającymi na powierzchni większej niż 65% klasę odporności ogniowej(E), określoną w § 216 ust. 1 w 5 kolumnie tabeli, nie powinna, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, być mniejsza niż odległość w metrach określona w poniższej tabeli (…)”. Dla budynków ZL odległość ta wynosi 8 m.

Zgodnie jednak z ust. 2: „Jeżeli jedna ze ścian zewnętrznych usytuowana od strony sąsiedniego budynku lub przekrycie dachu jednego z budynków jest rozprzestrzeniające ogień, wówczas odległość określoną w ust. 1 należy zwiększyć o 50%, a jeżeli dotyczy to obu ścian zewnętrznych lub przekrycia dachu obu budynków – o 100%.”

Z powyższych przepisów wynika, że podstawowa, minimalna odległość jaką należy zachować między lasem a budynkiem mieszkalnym, wynosi:

• 12 m – jeśli ściany budynku i przekrycie dachu są nierozprzestrzeniające ognia (8 m + 4 m)

oraz

• 16 m – jeśli ściany lub przekrycie dachu budynku są rozprzestrzeniające ogień (8 m + 8 m).

Jako to jednak często bywa, przepisy rozporządzenia przewidują wyjątki od ww. regulacji podstawowej.

Szczególnie istotny jest tu § 271 ust. 8a rozporządzenia, który, pod pewnymi warunkami, zezwala na lokalizację budynku w preferencyjnej odległości od granicy (konturu lasu). Aby inwestycja mogła skorzystać z regulacji w ramach w/w rozporządzenia, muszą być spełnione przesłanki przewidziane w ww. przepisie. O jakich przesłankach mowa?

W pierwszej kolejności inwestor musi zweryfikować, czy planowana przez niego inwestycja stanowi którąś z tych, które wymienione są w § 213 ww. rozporządzenia (w tym np. budynki mieszkalne). Jeśli odpowiedź jest twierdząca, w myśl § 271 ust. 8a ww. rozporządzenia, najmniejsza odległość budynków wymienionych w § 213 od granicy (konturu) lasu, zlokalizowanej na sąsiedniej działce wynosi 4 metry.

Będzie to jednak obwarowane kilkoma warunkami:

• budynki te będą wykonane z elementów nierozprzestrzeniających ognia, nie będą zawierały pomieszczeń zagrożonych wybuchem oraz będą posiadały klasę odporności pożarowej wyższą niż wymagana zgodnie z § 212 rozporządzenia;
• teren, na którym znajduje się granica (kontur) lasu, przeznaczony jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę niezwiązaną z produkcją leśną, a w przypadku braku planu miejscowego – grunty leśne są objęte zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które utraciły moc na podstawie art. 1 lit. a ustawy z 21.12.2001 r. o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2001 r. nr 154 poz. 1804) oraz art. 87 ust. 3 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Co równie istotne, wskazać należy, że ww. kwestie odległości budynków od granicy lasu powinny być badane dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Dlaczego akurat wtedy? W orzecznictwie wskazuje się bowiem, że decyzja o warunkach zabudowy określa wyłącznie linie rozgraniczające teren inwestycji, natomiast nie określa szczegółowego usytuowania planowanego obiektu w terenie (por. wyrok NSA z dnia 8.11.2013 r., sygn. II OSK 1302/12). A usytuowanie, obrys i układ istniejących i projektowanych obiektów budowlanych stanowią, jako projekt zagospodarowania działki lub terenu, część projektu budowlanego. Mając na uwadze powyższe, zdaniem sądów to w postępowaniu o pozwolenie na budowę ( a nie w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy) organ architektoniczno-budowlany sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi (por. wyrok NSA z 22.09.2017 r., sygn. II OSK 91/16, LEX nr 2377815).