W dzisiejszym wpisie przybliżymy temat procedur sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 40a ust. 4 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (zwana dalej: u.o.l.)” oraz związanego z nią stanowiska Dyrekcji Generalnej Lasów Państwowych (DGLP). Odpowiemy także na często pojawiające się pytanie, czy stanowisko DGLP może powodować wyłączenia stosowania konkretnych przepisów w rzeczonym zakresie? Zapraszamy do zapoznania się z wpisem!
fotografia: Paweł Strzeliński
Aby płynnie przejść do dalszej części, warto na wstępie przytoczyć rzeczony ustęp u.o.l., który brzmi następująco: „Pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych mający co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w Lasach Państwowych, z wyjątkiem osób, z którymi stosunek pracy rozwiązany został bez wypowiedzenia z winy pracownika, posiadają pierwszeństwo nabycia lokali, których są najemcami i w których mieszkają. Cena sprzedaży lokalu podlega łącznemu obniżeniu o 6% za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych i o 3% za każdy rok najmu tego lokalu, nie więcej jednak niż o 95%, a spłata należności może zostać rozłożona na 60 rat miesięcznych, przy czym oprocentowanie nie może przekraczać w stosunku rocznym stopy referencyjnej, określającej minimalne oprocentowanie podstawowych operacji otwartego rynku prowadzonych przez Narodowy Bank Polski, powiększonej o 2 punkty procentowe. Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt lub rencista, cena nabycia lokalu ustalona jest na 5% jego wartości.”
Kolejną istotną kwestią, o której nie należy zapominać jest fakt, że ustawy mają charakter aktów powszechnie obowiązujących, natomiast akty wydawane przez Dyrektora DGLP mają moc wiążącą jedynie w strukturze wewnętrznej Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe (dalej: PGL LP). Oba powyższe (ustawy, akty) są jednak aktami formalnymi i mają, w obszarach swojego funkcjonowania, wiążącą moc prawną. Inaczej wygląda jednak sprawa, w sytuacji kiedy mamy do czynienia nie z aktem formalnym (jakim jest np. zarządzenie czy decyzja), lecz np. z notatką służbową, czy pismem – nawet jeśli owo pismo prezentuje formalne stanowisko DGLP. W takiej sytuacji, możliwość zastosowania się do takiego stanowiska DGLP jest przede wszystkim uzależniona od brzmienia konkretnego przepisu.
Należy rozróżnić bowiem 2 sytuacje:
- gdy przepis jest bezwzględnie obowiązujący i przyznaje pracownikom jakieś uprawnienia wprost (tak jak to ma miejsce w przypadku brzmienia art. 40a ust. 4 u.o.l.)
- oraz przypadki, w których ustawa nie przyznaje konkretnych uprawnień wprost, lecz daje kierownikowi jednostki organizacyjnej LP wybór jakiejś ścieżki postępowania.
W tej drugiej sytuacji, stanowisko DGLP może naprowadzić kierowników na określony sposób postępowania oraz ujednolicić praktykę wewnątrz PGL LP. Jednak w przypadkach, gdy przepis ma jednoznaczne brzmienie i nie pozostawia pola do interpretacji, stanowisko DGLP nie może powodować wyłączenia stosowania takiego przepisu.
Jak więc to wszystko, co zostało opisane powyżej ma się do obowiązujących przepisów? W przytaczanym na początku tego wpisu art. 40a ust. 4 u.o.l. pojawiają się takie sformułowania, jak to, że opisani w nim pracownicy „posiadają pierwszeństwo nabycia lokali” oraz „cena sprzedaży lokalu podlega łącznemu obniżeniu”. Są to bardzo konkretne i jednoznaczne wskazówki, które nie pozostawiają kierownikom jednostek organizacyjnych LP żadnego wyboru. Innymi słowy – gdy przesłanki z ww. przepisu są spełnione, kierownicy mają obowiązek go stosować. Oczywiście przepis nie nakazuje wprost sprzedaży danego lokalu. Jeżeli jednak zostanie on wystawiony na sprzedaż i zajdą przesłanki z art. 40a ust. 4 u.o.l., to pracownikowi czy byłemu pracownikowi przysługuje prawo pierwszeństwa i nie można tego prawa wyłączyć wewnętrznym stanowiskiem Dyrektora Generalnego (ani żadnym innym aktem wewnętrznym, a jedynie przepisem ustawy).
Warto zwrócić też uwagę, że brzmienie przepisu art. 40a ust. 4 u.o.l. nie wskazuje, by był to przepis jednorazowy, stosowany wyłącznie do nabycia jednego lokalu. Pracownik ma zatem prawo skorzystać z prawa pierwszeństwa więcej niż raz. Skąd takie wnioski? Gdyby zamiarem ustawodawcy było ograniczenie tego prawa, to sformułował by ust. 4 podobnie do ust. 5 czy 5a tego przepisu, gdzie wprost wskazano, że uprawnienie to przysługuje tylko przy nabyciu jednego lokalu.
Poniżej przywołaliśmy fragmenty orzeczeń sądów powszechnych, które jednoznacznie potwierdzają, że przewidziane uprawnienie z art. 40a ust. 4 u.o.l. nie ma charakteru jednorazowego.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 7 lutego 2020 r., sygn. I ACa 441/19: „Sąd pierwszej instancji słusznie zauważył, że gdyby wolą ustawodawcy było ograniczenie możliwości wielokrotnego nabywania po preferencyjnych cenach lokali Skarbu Państwa przez osoby wymienione w art. 40a ust. 4 ustawy o lasach, wówczas – mając na względzie wzorzec racjonalnego ustawodawcy – stosowny zakaz zostałby wprost zamieszczony w tym przepisie. Tym bardziej, że tego typu zakazy zostały w sposób wyraźny i jednoznaczny sformułowane w stosunku do innych osób niż wymienione w art. 40a ust. 4 ustawy o lasach, tj. osób bliskich, o których mowa w ust. 5 i 5a. Na uwagę zasługuje również treść ust. 5b omawianej regulacji, który ma na celu przeciwdziałanie spekulacjom zasobami mieszkalnymi Skarbu Państwa, wprowadzając stosowne ograniczenie czasowe. Jednocześnie przepis ten dopuszcza możliwość zbycia lokalu – bez żadnych ograniczeń i ujemnych konsekwencji – na rzecz osób bliskich pracowników Nadleśnictwa. Sens tego przepisu daje podstawy do przyjęcia, że ustawodawca na etapie tworzenia prawa uświadamiał sobie możliwość wielokrotnego nabywania na preferencyjnych warunkach przez osoby uprawnione nieruchomości należących do Skarbu Państwa w celu ich późniejszego zbycia z zyskiem (a zatem “handel” zasobami mieszkalnymi Skarbu Państwa) i mimo to nie zdecydował się na wprowadzenie wyraźnego zakazu (adekwatnie do rozwiązań przyjętych w ust. 5 i 5a), a poprzestał jedynie na “obostrzeniu” czasowym.”
Podobnie w wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 27 marca 2019 r., sygn. I C 705/18 wskazano, że: „Przyjęcie za pozwanym, że działanie powódki jest nieuczciwe w stosunku do pozostałych pracowników i byłych pracowników (…), którzy dotychczas nie skorzystali z preferencyjnego uwłaszczenia – nie może się ostać. Otóż, argumentacja pozwanego zmierza de facto do ograniczenia prawa wynikającego z art. 40a ust. 4 ustawy o lasach. Istotą zaś prawa cywilnego jest ochrona praw podmiotowych. Dlatego też odmowa udzielenia takiej ochrony, osobie która korzysta z przysługującego jej prawa w sposób zgodny z jego treścią, może nastąpić jedynie wyjątkowo i musi być usprawiedliwiona istnieniem szczególnych okoliczności uzasadniających przyjęcie, że w określonym układzie stosunków uwzględnienie powództwa prowadziłoby do szczególnie dotkliwych i nieakceptowanych dla stron skutków (por. wyrok SN z dnia 20 sierpnia 2015 r., (…) (…)). W ocenie Sądu, realizacja prawa powódki w żaden sposób nie zagraża innym podmiotom (pracownikom i byłym pracownikom statio fisci (…) (…)) i działanie powódki nie jest nieuczciwe w stosunku do tych osób. Pozostali pracownicy, o ile spełniają formalne przesłanki, mogą nabyć nieruchomości na preferencyjnych warunkach, to też, że jedni korzystają bardziej czy w szerszym zakresie ze swoich ustawowych przywilejów, nie oznacza, że działania takie w stosunku do innych są nieetyczne, niemoralne. Uprawnienie powódki do zawarcia umowy sprzedaży zajmowanego przez nią lokalu mieszkalnego jest konsekwencją wprowadzonego przepisu, ustawowym przywilejem dla wieloletnich pracowników jednostki organizacyjnej (…) (…). Uznanie w tej sytuacji oczekiwania i działania powódki za nadużycie prawa podmiotowego, prowadziłoby do niedopuszczalnej modyfikacji i podważanie dyspozycji zawartej w art. 40a ustawy o lasach państwowych. Zwrócić należy uwagę, że po zakupie pierwszej nieruchomości, inna jednostka organizacyjna pozwanego, zawarła z powódką umowę najmu. Można z tego wyprowadzić wniosek, że pomimo stałego zbywania nieruchomości nieprzydatnych (…) w drodze przetargowej, pozwany dysponuje nieruchomościami do wynajęcia i to dla osób, tak jak powódka, mających już prawo własności nieruchomości. Zawierając kolejną umowę najmu z powódką, pozwany winien był się liczyć z uruchomieniem jej prawa w przyszłości. Umowa najmu była impulsem do zwerbalizowania jej żądania pierwokupu. Nadto, pozwany nie wykazał, aby powódka dotychczasową nieruchomość (1/2 domu) spieniężyła np. na komercyjnym rynku nieruchomości lub aby czerpała np. z wynajmu korzyści materialne. Wręcz przeciwnie, w poprzednio nabytej nieruchomości mieszka syn powódki z rodziną. Tym samym zarzut pozwanego w kontekście sprzeczności z gospodarczym przeznaczeniem prawa rozumianym jako ochrona wartości ekonomicznych – pozostaje chybiony.”
Podsumowując, niezależnie od stanowiska wyrażanego przez DGLP, w przypadku gdy dany pracownik czy były pracownik (spełniający warunki art. 40a ust. 4 u.o.l.) wniósłby do sądu pozew o ustalenie stanu faktycznego, to zgodnie z tym, co opisaliśmy powyżej, sąd zasądziłby na korzyść tego pracownika. W takiej sytuacji dana jednostka organizacyjna LP musiałaby mu więc sprzedać nieruchomość z uwzględnieniem przepisu art. 40a ust. 4 u.o.l.
