W dzisiejszym wpisie przybliżymy kluczowe kwestie związane z prawem pierwokupu nieruchomości należących do Skarbu Państwa, a pozostających pod zarządem Lasów Państwowych. Postaramy się przede wszystkim rozwiać wątpliwości co do podzielności prawa pierwokupu, bądź jej braku. Opiszemy też sytuację, w której przedmiotem sprzedaży jest kilka działek znajdujących się pod jedną księgą wieczystą.
Analizę tematu pierwokupu najlepiej rozpocząć od art. 600 § 1 kodeksu cywilnego. Rzeczony zapis ma, co do zasady, odpowiednie zastosowanie do wykonania prawa pierwokupu dotyczącego gruntów leśnych na podstawie art. 37k ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Przepis ten wskazuje, iż przez wykonanie prawa pierwokupu, między zobowiązanym a uprawnionym dochodzi do skutku umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Należy przy tym pamiętać, że postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. Wydawałoby się zatem, że konkretne nadleśnictwo w takiej sytuacji byłoby zobowiązane do nabycia/zbycia całości przedmiotu umowy sprzedaży.
Jednakże, należy też zwrócić uwagę, że w komentarzu pod red. A.J. Szereda, Notariat. Czynności notarialne, Warszawa 2021 wskazuje się, że: „Pamiętając o niepodzielności prawa pierwokupu w sytuacji, gdy tylko część sprzedawanej działki oznaczona jest w ewidencji jako „Ls” lub objęta jest tylko w części planem zagospodarowania przestrzennego (część działki położona jest na terenie leśnym), prawu pierwokupu podlega cała sprzedawana działka. W praktyce notarialnej często dochodzi do sytuacji, w których:
- przedmiotem sprzedaży jest kilka działek objętych jedną księgą wieczystą, a tylko jedna z nich spełnia warunki do zastosowania pierwokupu;
- przedmiotem sprzedaży jest kilka działek, z których każda objęta jest inną księgą wieczystą;
- przedmiotem sprzedaży jest kilka działek, z których jedna zabudowana jest domem oraz udział w działce drogi dojazdowej, a tylko jedna z nich lub udział w drodze spełnia warunki do zastosowania prawa pierwokupu.
W sytuacji kiedy przedmiotem sprzedaży jest grunt jako wyodrębniona część powierzchni ziemskiej, mamy do czynienia z kilkoma ciekawymi zagadnieniami. Ważne jest między innymi, że w takim wypadku bierzemy pod uwagę przedmiot sprzedaży, a więc zarówno działki, które nie spełniają wymogów do zastosowania pierwokupu, jak i te, które takie warunki spełniają. W takiej sytuacji pierwokupowi podlega cała sprzedawana nieruchomość.
Warto jednak spojrzeć na rzeczoną sytuację pod innym kątem. Trudno się bowiem zgodzić z powyższym poglądem, gdyż przy takim podejściu Skarb Państwa – Lasy Państwowe mógłby stać się właścicielem części powierzchni ziemskiej kompletnie zbędnej do prawidłowego gospodarowania zasobem leśnym, a generującej olbrzymie koszty. Jak np. w sytuacji zakupu rezydencji na gruncie oznaczonym w całości symbolem „B” wraz z działkami towarzyszącymi, z których jedna legitymuje się symbolem „Ls” w całości lub w części.
Powyższy pogląd uzasadniony jest między innymi tym, że prawo pierwokupu w ramach ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach – przysługuje wyłącznie względem gruntu określonego w art. 37a ust. 1 ww. ustawy. Niemniej jednak nie jest to pogląd ugruntowany. Dlaczego? Choćby z tego względu, że w razie wykonania prawa pierwokupu wyłącznie w konkretnej części, mogą pojawić się problemy natury praktycznej (np. w zakresie ustalenia finalnej ceny gruntu, wobec którego wykonywane jest prawo pierwokupu).
W świetle powyższego, można podjąć próbę nabycia – w ramach prawa pierwokupu – części działek stanowiących lasy. W takiej sytuacji należy powołać się na art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (przedmiotem pierwokupu są tylko grunty wymienione w tym przepisie) oraz oprzeć się o pogląd wyrażony w przytoczonym powyżej komentarzu. Warto tu jednak nadmienić, że ten problem – w kontekście istoty wykonania prawa pierwokupu, o której stanowi art. 600 § 1 kodeksu cywilnego – nie został jak dotąd jednoznacznie rozstrzygnięty.
Uzupełniająco należy też wskazać na odmienny pogląd wyrażony w monografii W. Gonet, Prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa [w:] Prawo pierwokupu nieruchomości, Warszawa 2017: W sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość składająca się z kilku działek, a tylko jedna z nich:
- oznaczona jest w ewidencji gruntów jako las (Ls),
- w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest do zalesienia (lub jest lasem),
- w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczona jest do zalesienia,
- objęta jest uproszczonym planem urządzenia lasu,
- objęta jest ostateczną decyzją dotyczącą zakresu zadań gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 u.l.
– Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu wszystkich działek będących przedmiotem umowy sprzedaży.
